تحليل.. التكنولوجيا قد تطلق الفقاعة العقارية العالمية القادمة

تحرير: سالي إسماعيل

مباشر: بعد مرور عقد من الزمن على الأزمة العقارية في الولايات المتحدة، أصبح من الممكن الآن شراء أو بيع منزل عبر نقرة واحدة بفأرة (الماوس) الحاسب الآلي.

وفي حالة انتشار مثل هذه العملية، فمن الممكن أن تؤدي إلى سوق إسكان أكثر فعالية بكثير وبتكلفة مقبولة، أو ما قد يعني فقاعة مدمرة أخرى، بحسب رؤية تحليلية للكاتب "كارل سميث" نشرتها وكالة "بلومبرج أوبينيون" الأمريكية.

ويشمل ما يعرف باسم "الشراء الفوري" الشركات التي تستخدم الخوارزميات لتزويد البائعين بعروض السعر الثابت على منازلهم.

وبينما تعتبر العقارات بمثابة استثمار طويل الآجل جيد، فإنها تشوهت بالعديد من حالات فشل السوق.

وأكثر هذه الأساسيات أهمية هي أن البائع لديه معلومات حول حالة العقار أكثر من المشتري المحتمل، وبالتالي فإن المشترين والمستثمرين يتوخون الحذر.

ويمكن أن تساعد متطلبات الإفصاح (والتي توفر كافة المعلومات الإيجابية والسلبية) مساعدة في هذا الوضع لكنها غالباً ما تكون طويلة ومربكة.

وهنا يأتي دور الخوارزميات والتي تقوم بقراءة الإفصاحات وعقد مقارنات السوق وتقييم الوقت مع الأخذ في الاعتبار مجموعة من العوامل الأخرى للوصول إلى تقدير قيمة المنزل.

ويسمح هذا الأمر لشركات الشراء الفوري بتقديم سعر فوري بشكل مريح.

وفي العام الماضي، شهدت مدينة "فينيكس" بولاية أريزونا بيع ما يقرب من 5 بالمائة من المنازل عن طريق الشراء الفوري، ويملك المستثمرون ما يصل إلى 22 ألف منزل في المنطقة.

لكن الإمكانات الحقيقية للشراء الفوري ستكون خلال الاتجاه الهابط القادم في العقارات.

ومع تباطؤ سوق العقارات، ستصبح فرصة البيع الفوري أكثر جاذبية وقد ينتهي الأمر ببيع المزيد من العقارات لكبار المستثمرين.

ويمكن كذلك أن تشجع هذه القدرة على البيع الفوري للعقارات تبني الفكرة التقنية الثانية: "انقر للشراء".

ولكن في الوقت الحالي، تقدم الشركات العقارية على الإنترنت مثل "ريدفن" تقنية أفضل مثل الخرائط ثلاثية الأبعاد "ثري دي"، والتي تتيح لمشتري المنازل المحتملين الشراء دون الرؤية على الطبيعة.

ومن شأن وجود مخزون كبير من المنازل التي تملكها الشركات الموثوقة أن يضيف السيولة إلى هذا السوق ما يسمح لصغار المستثمرين بالدخول والخروج من السوق بسهولة أكبر.

ويمكن أن تساهم هاتان التقنيتان معاً في خلق نوع من صانع السوق: منصة تتيح للمشترين والبائعين إيجاد بعضهم البعض.

وباعتبار العقارات أصل يمكن شراؤه وبيعه بسهولة بأسعار معروفة، فإن هذا السوق سيكون مرغوباً من قبل المستثمرين الذين لديهم الاستعداد لقبول عوائد أقل على استثماراتهم في مقابل الراحة في التداول السهل.

ويعادل العائد على أصل ما سعر هذا الأصل مقسوماً على التدفق النقدي السنوي الذي يحققه.

وبالنسبة للأسهم، فإن التدفق النقدي هو توزيعات الأرباح، أما بالنسبة للمنازل فهو دخل الإيجار.

وبشكل عام، يعتبر مستثمرو العقارات معدل السعر إلى الإيجار (سعر الوحدة نسبة إلى الإيجار السنوي لها) التي تتراوح بين 12 إلى 15 بمثابة استثمار جيد، وهو ما يعادل عائد سنوي يتراوح بين 7 بالمائة إلى 9 بالمائة.

ومن ناحية أخرى، يبلغ متوسط ​​العائد من توزيعات الأرباح على الأسهم حوالي 2 بالمائة، وهو ما يعادل معدل السعر إلى الأرباح التي تزيد قليلاً عن 50.

ماذا سيحدث إذا أصبحت المنازل سهلة التداول مثل الأسهم؟، في البداية من شأن هذا الأمر أن يرفع أسعار المنازل.

وهذا هو ما حدث خلال الفقاعة العقارية الأخيرة عندما أضافت معايير الإقراض المنخفضة السيولة إلى سوق الإسكان من خلال جعل الأمر أسهل بالنسبة للمستثمرين للبيع بشكل أسرع إلى المقترضين الأقل تأهيلاً.

وفي ذروة الفقاعة العقارية، ارتفع متوسط نسبة السعر إلى الإيجار في الولايات المتحدة إلى حوالي 21، وهو ما يعتبر خارج النطاق الذي يعتبره المستثمرون آمناً.

ومع ذلك، فإن وجود صانع للسوق في قطاع العقارات يمكن أن يؤدي إلى انخفاض العوائد إلى مستوى الأسهم، ما يخلق فقاعة محتملة تبلغ ضعفي تلك التي حدثت في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

ويتوقف الكثير على كيفية استجابة سوق البناء المنزلي حال انتشار هذه التقنية الجديدة.

ومع بيع المنازل بسعر يصل لـ50 مرة مثل الإيجار سنوي، فإن الحافز على بناء المزيد من المنازل سيكون كبيراً.

ومن شأن تدفق الاستثمار إلى بناء المنازل، ما يزيد المعروض ويدفع كل من الأسعار والإيجارات إلى الهبوط.

وسيستمر معدل السعر إلى الإيجار مرتفعاً ولكن بسبب الإيجارات التي ستكون آخذة في الهبوط، وفي النهاية ستنخفض أسعار المنازل إلى مستويات معقولة.

ومن ناحية أخرى، فإذا لم يزداد المعروض من المنازل فمن شأن أسعار المنازل أن تظل مرتفعة وسيزاحم المستثمرين في نهاية المطاف أصحاب المنازل في سوق العقارات، ما سيجعل الولايات المتحدة دولة معظم سكانها من المستأجرين.

ومن شأن كذلك المعروض الصارم من المنازل أن يجعل الأسعار أكثر تقلباً.

وخلال الأوقات الجيدة، سترتفع أسعار المنازل تماماً كما يحدث في سوق الأسهم أما في الأوقات السيئة قد تنهار الأسعار.

ويمكن أن يضيف هذا التقلب عدم استقرار دائم للاقتصاد الأمريكي.

وفي كلتا الحالتين، فإن التكولوجيا الناشئة لديها القدرة على إحداث تحول جذري في اقتصاديات العقارات.

ويمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة في المعروض ما يجعل الأشخاص أكثر قدرة على تحمل تكاليف العقارات، أو يمكن أن يتسبب في التوسع المالي للإسكان ونهاية عصر المالكين ومصدر جديد لعدم الاستقرار الاقتصادي.

ومن المفترض أن يتعين على صانعي السياسة مراقبة أي سيناريو ناشئ وماذا يمكنهم فعله حيال ذلك.